對(duì)樓市了解的買房人一定知道，小產(chǎn)權(quán)房屋和商品房相比價(jià)格偏低，有些同地段房?jī)r(jià)甚至相差一半，于是會(huì)有動(dòng)心的感覺(jué)。但是，小產(chǎn)權(quán)房屋有很多地方不受保護(hù)，具體我們就來(lái)聊聊購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房屋？

所謂的小產(chǎn)權(quán)房屋是與大產(chǎn)權(quán)房相對(duì)應(yīng)的，大產(chǎn)權(quán)房是指具有國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，而小產(chǎn)權(quán)房屋是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，有時(shí)也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，這些房子一般是由村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，購(gòu)買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。

值得注意的是：如果是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的人，是可以得到法律承認(rèn)和保護(hù)的，他們可以依據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律取得房屋的完整的所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,其合法權(quán)益受到法律的承認(rèn)和保護(hù)，任何人不得侵犯該類合法的產(chǎn)權(quán)，否則要承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

二、小產(chǎn)權(quán)房屋有房產(chǎn)證嗎？

有的買房人會(huì)發(fā)現(xiàn)有些所謂的小產(chǎn)權(quán)房屋也是有產(chǎn)權(quán)證的，但是他們沒(méi)有注意到“小產(chǎn)權(quán)房屋”的產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房屋沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。小產(chǎn)權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

三、小產(chǎn)權(quán)房屋可以買賣嗎？

小產(chǎn)權(quán)房屋有兩種情況：

一種是在集體建設(shè)用地即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。但農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)這類小產(chǎn)權(quán)房屋就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。本身這種房屋就違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

四、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋具有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1、“小產(chǎn)權(quán)房屋”不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

2、“小產(chǎn)權(quán)房屋”并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。

3、購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房屋”無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

4、購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房屋”的購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋不但得不到法律保護(hù)，同時(shí)可能還會(huì)因此產(chǎn)生很多的麻煩和糾紛，一旦遇到糾紛，比如賣房人反悔之后要回房屋不退錢或者少退錢，或者錢已經(jīng)給付開發(fā)商但是房屋沒(méi)有了的情況，那就應(yīng)該提做好應(yīng)對(duì)的方法，怎樣可以把損失降到最低。

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